100万市值的房产通过银行抵押贷款，实际可贷金额通常在50万至80万之间，具体额度由以下核心因素共同决定：
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一、基础抵押比例
住宅类房产常规抵押率
银行通常按照房产评估值的60%-80%放贷，其中70%属于常见基准比例。若评估价等于市值，100万房产可贷70万。
评估价与市场价差异
专业评估机构确定的评估价可能低于市场价，一般为市值的60%-70%。例如，市值100万的房产评估价可能为60万-70万，按70%抵押率计算，实际贷款为42万-49万。
二、借款人资质影响
信用记录与负债情况
信用良好、无逾期记录的借款人可争取更高抵押比例（如80%），反之可能被降低至50%甚至更低。
还款能力证明
稳定收入覆盖月供的2倍以上，有助于获得足额贷款。若负债率过高或收入不足，银行可能调低额度。
三、银行政策差异
最高成数限制
部分银行对优质客户开放80%抵押率，但需满足特定条件（如担保或高净值资质）。例如，招商银行、民生银行等可提供最高2000万贷款额度，但适用于高价值房产。
产品类型选择
先息后本类产品常见于3-5年期限，利率约2.5‰；等额本息产品期限可长达10年，利率略高。
四、其他影响因素
房龄与区域：房龄超过20年或位于价值波动较大区域的房产，可能被降低抵押率。
贷款用途：经营性贷款可能比消费贷获得更高比例。
总结
综合银行政策与个人资质，100万市值房产通过银行抵押贷款的可贷金额约为50万-80万。建议优先选择评估价接近市值的银行，并优化个人信用与收入证明以提高额度。